Taxes relatives à l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande.

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande, il est indispensable de prendre en considération dans votre budget le montant des taxes inhérentes à la transaction. Le montant des taxes et leur application varient en fonction du type de montage (bail de longue durée ou pleine propriété) et de la durée depuis laquelle le propriétaire possède le bien immobilier. D’autre part le montant des frais frais est calculé par rapport à la valeur du bien estimée par l’administration fiscale Thaïlandaise. Nous détaillons ci-dessous les cas les plus classiques qui représentent la majorité des transactions.


Taxes applicables lors de l’achat d’un appartement en pleine propriété (Freehold en anglais). 

  • Les frais de transfert: 2% du montant de la transaction. Ces frais sont généralement partager à 50/50 entre acheteur et vendeur.
  • La « Specific Business Tax » applicable uniquement dans le cas ou le propriétaire possède l’appartement depuis moins de 5 ans. Le montant de cette taxe s’élève à 3,3 % du montant total de la transaction est générallement payée par le vendeur et obligatoirement payée par le promoteur dans le cas d’un appartement neuf.
  • -Le timbre fiscal: cette taxe est applicable uniquement lorsque la specific business taxe ne l’est plus, donc après plus de 5 ans. Celle-ci s’élève à 0,5% du montant de la transaction et se trouve à la charge du vendeur.
  • La “withholding Tax” est une taxe progressive à la charge de vendeur et calculée sur la base de la valeur estimée du bien après application d’une déduction en fonction du nombre d’année de possession.

En conclusion, l’acquéreur d’un condominium en Thaïlande sera généralement soumis uniquement au frais de transfert partagés avec le vendeur, notamment lors de l’achat d’un appartement dans un programme immobilier neuf. Lors d’une revente, le paiement des différentes taxes peut faire l’objet d’une négociation entre acheteur et vendeur.

 

Attention à ne pas oublié cependant les autres dépense à prendre en compte tels que les frais d’avocat, les charges mensuelles payable à l’avance, le fond d’amortissement (enveloppe commune pour les travaux de la résidence), ou encore l’installation des compteurs parfois imputé à l’acheteur.


Taxes applicables lors de l’achat / vente d’une villa en Thaïlande. 

Les lois thaïlandaises n’autorisant pas les ressortissants étrangers à être propriétaire d’un terrain, le bail de longue durée (30 ans renouvelable) est le montage le plus répandu lors de l’achat d’une maison ou d’une villa en Thaïlande. Le ressortissant étranger à néanmoins la possibilité d’être propriétaire de la construction qui se trouve sur le terrain.  D’un point de vue fiscal, il faut distinguer deux cas.

Cas n° 1: le bail comprend l’ensemble de la propriété (terrain + bâtiments). Dans ce cas, les frais d’enregistrement du bail s’élèvent à 1% du montant de la location. Le bail est enregistré au Land Department et notifié au dos du titre de propriété.

 

Cas n° 2: le bail ne concerne que le terrain et le ressortissant étranger est propriétaire de la villa ou de la maison qui s’y trouve. Il y aura dans ce cas de figure un contrat de lease pour le terrain, et un contrat de vente pour la maison avec des frais d’enregistrement du bail et des frais sur la vente de la bâtisse.

Les taxes applicables sont les suivantes:

  • – Frais d’enregistrement du bail: 1% du montant total du bail enregistré, à la charge de l’acheteur.
  • – Frais de transfert de la villa: 2% du montant total de la villa basé sur le prix de la bâtisse uniquement. Ces frais sont traditionnellement partagés entre vendeur et acheteur.
  • La « Specific Business taxe » applicable uniquement dans le cas ou le propriétaire possède la villa depuis moins de 5 ans. Le montant de cette taxe s’élève à 3,3 % du montant total de la transaction. Elle est payée par le vendeur.
  • Le timbre fiscal: cette taxe est applicable uniquement lorsque la “specific business tax” ne l’est plus, donc après plus de 5 ans. Celle-ci s’élève à 0,5% du montant du prix de la bâtisse uniquement. Le vendeur s’en acquitte.
  • La withholding Tax est une taxe progressive à la charge de vendeur et calculée sur la base de la valeur estimée du bien après application d’une déduction en fonction du nombre d’année de possession.

Promenade côtière à Phuket, de Rawai à Kamala

 

Je vous propose ci-dessous un petit tour d’horizon des plages les plus populaires de Phuket, on commençant par une balade de Rawai à Kamala.

Les plages de Rawai et de Nai Harn bordent le sud-est de l’île de Phuket. Elles sont populaires auprès des locaux, des expatriés et des retraités et des vacanciers qui aiment y séjourner en famille. La plage de Rawai est réputée pour son marché au poisson et ses restaurants de fruit de mer alors que la plage de Nai Harn se prête davantage à la baignade ou encore aux promenades autour du lac . Cette région attire un nombre croissant d’investisseurs qui souhaitent souvent passer une partie de l’année en Thaïlande et louer leur bien le restant de l’année. L’offre immobilière comprend des résidences qui proposent des appartements en pleine propriété pour les investisseurs étrangers et des petites communautés de villa avec piscine privée. Ces régions de Phuket en pleine expansion constituent un excellent compromis entre un investissement plaisir et des revenus locatifs intéressant. De nombreux futurs retraités y investisse à Nai Harn et Rawai en vue d’une retraite paisible au soleil dans un propriété déjà rentabilisée.

Quelques kilomètres au nord en empruntant la route côtière, les plages de kata et de Karon, sans oublier la Kata Noi (littéralement la petite Kata) bordent la côte sud-ouest de l’île de Phuket. Une clientèle familiale à la recherche de sable fin et d’une gamme complète de service apprécie les baies de Kata et de Karon qui comptent parmi les plus fréquentées de l’île. On y remarque de nombreux hôtels quatre et cinq étoiles parmi lesquels le Hilton Arcadia et Kathatani. Afin de répondre à la demande de cette clientèle familiale aisé, plusieurs projets immobiliers proposent des appartements haut de gamme, meublés avec un large éventails de service et d’équipements à l’image des meilleurs hôtels. En terme d’investissement cet immobilier haut de gamme est un valeur sure que se soit à la revente ou en dans le cadre d’un investissement locatif, notamment pour les propriétés bénéficiant d’une vue sur la mer.

La baie de Patong est sans équivoque le lieu le plus fréquentée de Phuket, et ce n’est pas seulement pour sa plage. La vie nocturne trépidante qui s’organise autour de Bangla Road attire les fêtards et les curieux du monde entier, peu importe la saison. C’est aussi devenue une destination “shopping” avec un grand choix de boutiques, de marque et notamment le désormais célèbre centre commercial Jungceylon. Pour compléter l’offre une cuisine du monde entier s’offre aux vacanciers en plus de l’excellente cuisine thaïlandaise. En terme d’investissement, la baie Patong et son attractivité constante sur l’année garantie aux investisseurs les meilleurs retour sur investissement de l’île. Du studio en centre villa aux résidences les plus luxueuses aux abords de la baie, les opportunités d’investissement pourront répondre à tous les budgets. N’oublions pas que Patong n’est pas seulement la plage la plus populaire de Phuket mais aussi l’une des plages les plus fréquentées d’Asie.

A peine 10 minutes de tuk-tuk depuis Patong permettent de découvrir la baie de kamala, ses petits restaurants le long de la plage, ses bars de plages et ses boutiques. Une des attractions les plus renommés est le Phuket FantaSea qui propose un spectacle grandiose au coeur de son parc d’attraction qui fait le bonheur des enfants et des plus grands. Kamala est aussi célèbre pour sa “Millionnaire Mile”, route côtière le long de laquelle les villas parmi les plus luxueuses de Phuket sont implantées en front de mer. A moins de 2 km de la plage, plusieurs projets immobiliers à taille humaine sont implantés et proposent une alternative à l’offre hôtelière pour les familles en vacances à Kamala. Ces propriétés sont pour la plupart associé à des gestions locatives complètes qui permettent aux propriétaires de tirer le meilleur parti de leur villa ou de leur appartement lorsqu’ils ne résident pas à Phuket. La proximité avec les animations de Patong demeure un des attraits majeurs de la baie de Kamala.

La suite de cette ballade nous conduira de la plage de Surin à la plage de Mai Khao au nord ouest de Phuket.

kata view point
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Phuket: la recette du succès

En dépit des soubresauts politiques de ces derniers mois, la Thaïlande reste un pays extrêmement attractif que ce soit pour les touristes ou pour les investisseurs. Parmi les destinations les plus prisées du royaume, l’île de Phuket enregistre un nombre croissant de visiteur d’année en année. Plusieurs facteurs participent activement à l’attractivité croissante de Phuket. On remarque notamment la volonté des compagnies aériennes européennes, asiatiques et du moyen orient à desservir directement l’aéroport de Phuket en s’affranchissant d’une escale à Bangkok. Parmi les compagnie aériennes qui desservent Phuket depuis l’Europe nous pouvons citer Qatar Airways, Ethiad, Finnair, ou encore plus récemment l’une des meilleures compagnie au monde, Emirates. Plus proches de Phuket et habitués des séjour de quelques jours les habitants de Kuala Lumpur, Hong Kong, Singapour et du sud de la Chine bénéficient de vols directs vers Phuket.

Une destination touristique bien desservie est élément indispensable mais cela ne fait pas tout. Les vacanciers viennent y chercher le soleil, les belles plages, une gastronomie réputée, et une hospitalité thaïlandaise rennomée. Ce sont sur ces bases que le tourisme s’est construit en Thaïlande et cela reste valable aujourd’hui bien que le vacancier moderne s’attend à un niveau de prestation, de confort et de sécurité plus élevé. C’est en réponse à ces attentes que les établissements hôteliers 4 et 5 étoiles se sont multipliés et que les résidences haut de gamme s’implante sur la côte ouest de Phuket.

Phuket c’est aussi un nombre croissant d’expatriés qui bénéficient en plus du cadre de vie tropical de Phuket d’une infrastructure moderne et d’une gamme de service qui n’a rien à envier au station balnéaires européenne. Les expatriés bénéficient de soins de qualité dans des hôpitaux modernes (Phuket Bangkok Hospital ou Sirirot Hospital) et peuvent garantir une bon niveau d’étude à leurs enfants dans l’une des écoles internationales ou française de l’île. Vous ne serez pas en reste pour pour le shopping avec de grand centre commerciaux comme Jungceylon, Central Festival et des plus petit comme HomePro Village à Chalong et Boat Avenue à Bang Tao qui proposent notamment une grande variété de produits européens.

Autour de cette attractivité gravite de nombreuses opportunités d’investissements qui pourront répondre à différentes attentes. Le but de ce site internet est d’informer et de conseiller les futurs investisseurs francophones à Phuket, que ce soit pour une un installation à Phuket, un investissement purement locatif ou la reprise d’un business.

Phuket, un investissement plaisir

L’île de Phuket est réputée pour ses villas de prestiges à l’image des propriétés établies sur la route des milliardaires à quelques pas  de la plage de Kamala sur la côte ouest de l’île. Le commun des mortels n’ayant pas nécessairement le portefeuille pour se permettre une villa à plusieurs millions d’Euro, de nombreux programmes immobiliers, principalement sur la côte ouest de Phuket, permettent offre des budgets plus modérés l’opportunité d’acquérir une villa sur l’une des îles les plus prisées d’Asie du sud-est.

Parmi les offres disponibles, distinguons deux types de villa:

– Les villas qui appartiennent à un programme immobilier. Elle font partie intégrante d’une communauté qui compte souvent plusieurs dizaine de villas avec une gestion commune de type hôtelière et des services qui intègrent généralement le gardiennage 24H/24, l’entretien de la piscine, une gestion locative, la promotion de votre villa, un service de ménage, la gestion des l’arrivées et des départs des locataires. Ce type d’investissement vous permet de laisser votre villa en gestion complète sans vous soucier des réservations, de l’entretien et du paiement des factures. Vous bénéficier d’un retour sur investissement annuel de l’ordre de 5% net et vous pouvez profiter de votre villa quelques semaines par an. Un point important à vérifier lors de ce type d’acquisition est le montant des charges et le services qu’elles comprennent. Il est possible d’acquérir une villa deux chambres à Chalong dans une communauté à partir 140 000 Euros. Les premières offres pour une villa deux chambres à proximité de la plage se situent aux alentours de 230 000 Euros.

– Les villas indépendantes. Elle n’appartiennent pas à un programme immobilier et il n’y a donc pas de charges de co-propriété à prévoir. Pour un investissement locatif il faudra faire appel aux services d’une agence pour l’entretien de la villa, la promotion, la gestion des réservations et les états des lieux. Bien qu’un peu plus compliqué en terme de gestion, ce type d’investissement se démarque des programmes immobilier qui propose des dizaines de villas similaires et peut se révéler être un choix gagnant. Privilégiez les villas récentes qui demandent moins d’entretien, les vues dégagées et la proximité avec la plage et les animations. A titre d’exemple, la villa Baan St Tropez établie sur les hauteurs de la baie de Kata rencontre un véritable succès auprès des vacanciers du monde entier et constitue donc un investissement locatif intéressant qui se combine avec le plaisir de bénéficier de sa propre villa à Phuket lorsqu’elle n’est pas louée.

Il est important de connaitre les conditions d’acquisition d’une villa en Thaïlande. La loi thaïlandaise ne permet pas aux étrangers de posséder un terrain en leur nom propre. En revanche vous avez la possibilité d’obtenir pour le terrain un bail de 30 ans renouvelable à deux reprises pour un total de 90 ans et enregistré au “Land Department”, l’équivalent du cadastre. Votre avocat s’assure que le bail est sécurisé et qu’il vous sera possible de le revendre ou bien de le léguer à vos enfants. Il existe aussi la possibilité d’acquérir un terrain par le biais d’une société thaïe dont vous êtes minoritaire. Cette société devra faire preuve d’une activité réelle avec des co-actionaires impliqués car ce type de montage est contrôlé de très près par le Land Department. Le bail de long durée (ou leasing en anglais) est donc le moyen le plus répandu et le plus sur pour acquérir un maison à Phuket.

En définitive l’achat d’une villa à Phuket est avant tout un investissement plaisir, qui lors de votre absence peut générer des retours locatifs intéressants. Je conseille aux futurs acquéreurs de bénéficier des services et des conseils d’un agent immobilier connaissant bien l’île de Phuket et le marché pour un investissement réussi.

Les résidences de type Condominium à Phuket

Condominium à Kata Beach, Phuket
Condominium à Kata Beach, Phuket

Les résidences de Phuket qui on obtenu le classement “Condominium” sont accessibles en pleine propriété (Freehold en anglais) par les acquéreurs étrangers. Vous pouvez donc acheter un appartement en Thaïlande en votre nom propre.

La loi Thaïlandaise autorise les ressortissants étrangers à acheter en leur nom un appartement dans une résidence de type condominium dans la limite de 49 % de l’ensemble des appartements. Les 51 % restants appartiennent à des thaïlandais. Si nous prenons un exemple simple d’une résidence de type condominium de 100 appartements de superficie égales, 49 appartements peuvent appartenir à des étrangers. Dans le cas où le taux d’appartement en Freehold pour les étrangers est atteint, il est toujours possible d’acquérir un appartement sous un contrat de leasing de 30 ans renouvelable à 2 reprises pour un total de 90 ans. L’avantage de cette option est le faible taux d’imposition lors de la revente de votre bien.

Les équipements des résidences condominium comprennent une ou des piscines (communes ou privées pour certain appartements), une salle de sport, une réception et un service de sécurité. On y trouve souvent un ensemble d’équipement pour les loisirs et la détente comme un sauna, un hammam, un spa, une bibliothèque ou encore un restaurant. Une réunion de co-propriété est organisée tous les ans durant laquelle l’attribution du budget est voté et les problèmes de co-propriété sont discutés.

Une gamme de services hôteliers qui comprend le ménage, une réception et un service de réservation et marketing sont généralement proposés vous permettant ainsi de mettre votre appartement en location lors de votre absence et de bénéficier ainsi de revenus locatifs intéressants.

Les condominiums constituent un choix privilégié en Thaïlande pour les acquéreurs étrangers et le processus d’acquisition est relativement simple.

Les retours locatifs de ces résidences peuvent être très intéressants en fonction du prix d’achat, de la gestion et de la situation géographique. Pour les investisseurs, plusieurs résidences proposent des garanties de retour sur investissement annuelles de l’ordre de 6% à 8%. Cette rentabilité est réelle à Phuket pour une résidence bien située et gérée sérieusement. Le montant des charges est un point important à prendre en considération avant de signer un compromis de vente car elle peuvent varier du simple au triple et affecter considérablement les revenus locatifs. C’est le travail de votre agence immobilière de vous orienté vers des biens sains avec une rentabilité intéressante et une gestion rigoureuse.

De nombreux programmes immobiliers à Phuket sont en cours de développement ou de construction. L’achat d’un appartement sur plan constitue un investissement avec une plus value potentielle de 20 à 30% une fois la construction terminée.

Néanmoins plusieurs vérifications s’imposent sur la solidité du promoteur, les garanties fournies, les échéance de paiement, le titre de propriété du terrain, d’éventuelles hypothèque et la validité du permis de construire. C’est aussi le travail de l’agent immobilier de vous orienter vers les programmes immobiliers sûrs et les services d’un avocat vous mettrons à l’abri des mauvaises surprises.