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Tour d’horizon des villas à Phuket

Taxes relatives à l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande.

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande, il est indispensable de prendre en considération dans votre budget le montant des taxes inhérentes à la transaction. Le montant des taxes et leur application varient en fonction du type de montage (bail de longue durée ou pleine propriété) et de la durée depuis laquelle le propriétaire possède le bien immobilier. D’autre part le montant des frais frais est calculé par rapport à la valeur du bien estimée par l’administration fiscale Thaïlandaise. Nous détaillons ci-dessous les cas les plus classiques qui représentent la majorité des transactions.


Taxes applicables lors de l’achat d’un appartement en pleine propriété (Freehold en anglais). 

  • Les frais de transfert: 2% du montant de la transaction. Ces frais sont généralement partager à 50/50 entre acheteur et vendeur.
  • La « Specific Business Tax » applicable uniquement dans le cas ou le propriétaire possède l’appartement depuis moins de 5 ans. Le montant de cette taxe s’élève à 3,3 % du montant total de la transaction est générallement payée par le vendeur et obligatoirement payée par le promoteur dans le cas d’un appartement neuf.
  • -Le timbre fiscal: cette taxe est applicable uniquement lorsque la specific business taxe ne l’est plus, donc après plus de 5 ans. Celle-ci s’élève à 0,5% du montant de la transaction et se trouve à la charge du vendeur.
  • La “withholding Tax” est une taxe progressive à la charge de vendeur et calculée sur la base de la valeur estimée du bien après application d’une déduction en fonction du nombre d’année de possession.

En conclusion, l’acquéreur d’un condominium en Thaïlande sera généralement soumis uniquement au frais de transfert partagés avec le vendeur, notamment lors de l’achat d’un appartement dans un programme immobilier neuf. Lors d’une revente, le paiement des différentes taxes peut faire l’objet d’une négociation entre acheteur et vendeur.

 

Attention à ne pas oublié cependant les autres dépense à prendre en compte tels que les frais d’avocat, les charges mensuelles payable à l’avance, le fond d’amortissement (enveloppe commune pour les travaux de la résidence), ou encore l’installation des compteurs parfois imputé à l’acheteur.


Taxes applicables lors de l’achat / vente d’une villa en Thaïlande. 

Les lois thaïlandaises n’autorisant pas les ressortissants étrangers à être propriétaire d’un terrain, le bail de longue durée (30 ans renouvelable) est le montage le plus répandu lors de l’achat d’une maison ou d’une villa en Thaïlande. Le ressortissant étranger à néanmoins la possibilité d’être propriétaire de la construction qui se trouve sur le terrain.  D’un point de vue fiscal, il faut distinguer deux cas.

Cas n° 1: le bail comprend l’ensemble de la propriété (terrain + bâtiments). Dans ce cas, les frais d’enregistrement du bail s’élèvent à 1% du montant de la location. Le bail est enregistré au Land Department et notifié au dos du titre de propriété.

 

Cas n° 2: le bail ne concerne que le terrain et le ressortissant étranger est propriétaire de la villa ou de la maison qui s’y trouve. Il y aura dans ce cas de figure un contrat de lease pour le terrain, et un contrat de vente pour la maison avec des frais d’enregistrement du bail et des frais sur la vente de la bâtisse.

Les taxes applicables sont les suivantes:

  • – Frais d’enregistrement du bail: 1% du montant total du bail enregistré, à la charge de l’acheteur.
  • – Frais de transfert de la villa: 2% du montant total de la villa basé sur le prix de la bâtisse uniquement. Ces frais sont traditionnellement partagés entre vendeur et acheteur.
  • La « Specific Business taxe » applicable uniquement dans le cas ou le propriétaire possède la villa depuis moins de 5 ans. Le montant de cette taxe s’élève à 3,3 % du montant total de la transaction. Elle est payée par le vendeur.
  • Le timbre fiscal: cette taxe est applicable uniquement lorsque la “specific business tax” ne l’est plus, donc après plus de 5 ans. Celle-ci s’élève à 0,5% du montant du prix de la bâtisse uniquement. Le vendeur s’en acquitte.
  • La withholding Tax est une taxe progressive à la charge de vendeur et calculée sur la base de la valeur estimée du bien après application d’une déduction en fonction du nombre d’année de possession.

Phuket, un investissement plaisir

L’île de Phuket est réputée pour ses villas de prestiges à l’image des propriétés établies sur la route des milliardaires à quelques pas  de la plage de Kamala sur la côte ouest de l’île. Le commun des mortels n’ayant pas nécessairement le portefeuille pour se permettre une villa à plusieurs millions d’Euro, de nombreux programmes immobiliers, principalement sur la côte ouest de Phuket, permettent offre des budgets plus modérés l’opportunité d’acquérir une villa sur l’une des îles les plus prisées d’Asie du sud-est.

Parmi les offres disponibles, distinguons deux types de villa:

– Les villas qui appartiennent à un programme immobilier. Elle font partie intégrante d’une communauté qui compte souvent plusieurs dizaine de villas avec une gestion commune de type hôtelière et des services qui intègrent généralement le gardiennage 24H/24, l’entretien de la piscine, une gestion locative, la promotion de votre villa, un service de ménage, la gestion des l’arrivées et des départs des locataires. Ce type d’investissement vous permet de laisser votre villa en gestion complète sans vous soucier des réservations, de l’entretien et du paiement des factures. Vous bénéficier d’un retour sur investissement annuel de l’ordre de 5% net et vous pouvez profiter de votre villa quelques semaines par an. Un point important à vérifier lors de ce type d’acquisition est le montant des charges et le services qu’elles comprennent. Il est possible d’acquérir une villa deux chambres à Chalong dans une communauté à partir 140 000 Euros. Les premières offres pour une villa deux chambres à proximité de la plage se situent aux alentours de 230 000 Euros.

– Les villas indépendantes. Elle n’appartiennent pas à un programme immobilier et il n’y a donc pas de charges de co-propriété à prévoir. Pour un investissement locatif il faudra faire appel aux services d’une agence pour l’entretien de la villa, la promotion, la gestion des réservations et les états des lieux. Bien qu’un peu plus compliqué en terme de gestion, ce type d’investissement se démarque des programmes immobilier qui propose des dizaines de villas similaires et peut se révéler être un choix gagnant. Privilégiez les villas récentes qui demandent moins d’entretien, les vues dégagées et la proximité avec la plage et les animations. A titre d’exemple, la villa Baan St Tropez établie sur les hauteurs de la baie de Kata rencontre un véritable succès auprès des vacanciers du monde entier et constitue donc un investissement locatif intéressant qui se combine avec le plaisir de bénéficier de sa propre villa à Phuket lorsqu’elle n’est pas louée.

Il est important de connaitre les conditions d’acquisition d’une villa en Thaïlande. La loi thaïlandaise ne permet pas aux étrangers de posséder un terrain en leur nom propre. En revanche vous avez la possibilité d’obtenir pour le terrain un bail de 30 ans renouvelable à deux reprises pour un total de 90 ans et enregistré au “Land Department”, l’équivalent du cadastre. Votre avocat s’assure que le bail est sécurisé et qu’il vous sera possible de le revendre ou bien de le léguer à vos enfants. Il existe aussi la possibilité d’acquérir un terrain par le biais d’une société thaïe dont vous êtes minoritaire. Cette société devra faire preuve d’une activité réelle avec des co-actionaires impliqués car ce type de montage est contrôlé de très près par le Land Department. Le bail de long durée (ou leasing en anglais) est donc le moyen le plus répandu et le plus sur pour acquérir un maison à Phuket.

En définitive l’achat d’une villa à Phuket est avant tout un investissement plaisir, qui lors de votre absence peut générer des retours locatifs intéressants. Je conseille aux futurs acquéreurs de bénéficier des services et des conseils d’un agent immobilier connaissant bien l’île de Phuket et le marché pour un investissement réussi.